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LES FRAIS DE MUTATION

Ils sont souvent appelés frais notariés. Ce qui est une appellation injuste, les sommes perçues par le notaire ne tombant pas toutes dans son escarcelle. Les frais de mutation sont dispatchés en deux grandes rubriques, les droits et taxes payés au Trésor Public et la rémunération proprement dite du notaire. Ils représentent environ 3% du montant pour une acquisition neuve et 6% pour l'achat d'un logement ancien.

Les droits et taxes versés au fisc
Le Trésor Public perçoit des taxes sur tout achat de construction neuve. Et votre notaire se transforme alors en collecteur d'impôt pour le compte de l'Etat. Vous devrez verser la taxe de publicité foncière (0,615% du montant de l'investissement), sauf si votre commune vous en dispense, ce qui peut arriver mais se produit toutefois de moins en moins. Vous devrez payer le salaire versé au conservateur des hypothèques (0,10% du prix de vente) et régler les frais de timbre qui sont proportionnels au nombre de pages de l'acte de vente.

La rémunération du notaire
Les émoluments du notaire sont de deux ordres : il y a les émoluments fixes calculés en fonction des formalités administratives qu'il accomplit en votre nom. Ils peuvent d'ailleurs être nommés parfois émoluments de formalités. Puis il y a les émoluments variables, déterminés en fonction d'un barème dégressif, inversement proportionnels aux tranches de prix et en fonction du nombre de logements construits dans l'opération. Pour une opération inférieure ou égale à 10 lots, le tarif de base est le suivant : 5% de 0 à 3 049€, 3,30% de 3 049 à 6 098 €, 1,65% de 6 098 à 16 769 et 0,825 % au delà. Lorsque le logement neuf fait partie d'un programme comportant plus de 10 logements, les émoluments sont réduits de 20% (entre 11 et 24 lots), de 33% (de 25 à 99 lots), de 50% (de 100 à 249 lots)... A ces divers tarifs d'émoluments s'ajoutent la TVA à 19,6%. A l'inverse des honoraires que le notaire peut fixer librement, les émoluments sont réglementés et donc non négociables. 

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Le guide "Vous et le syndic" explique comment fonctionne une copropriété, les rôles respectifs du syndic, du syndicat de copropriété et du conseil syndical. 

En France, près de 8 millions de logements en copropriété sont gérés par 9.000 syndics.

Une nouvelle version du guide "Vous et le syndic" mise à jour des derniers textes et en particulier de la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 est disponible auprès des agences locales de l'ANIL.

Il commente aussi le déroulement d'une assemblée générale, les principales règles de majorité, les recours des copropriétaires, le choix et la rémunération du syndic.

Ce guide est disponible gratuitement auprès des agences départementales d'Information Logement (ADIL) et il peut être consulté sur Internet en cliquant sur le lien ci-dessous.

Consulter le guide "Vous et le syndic"

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En France, près de 8 millions de logements en copropriété sont gérés par 9.000 syndics.

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Il commente aussi le déroulement d'une assemblée générale, les principales règles de majorité, les recours des copropriétaires, le choix et la rémunération du syndic.

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La douzième édition du Salon de l'immobilier de Marseille ouvrira ses portes le 13 octobre pour trois jours au parc Chanot. 175 exposants seront présents dont des agents immobiliers, des banques, des constructeurs de maisons individuelles, des gestionnaires de patrimoine et des syndicats professionnels. Ce salon qui se positionne comme le second salon national après Paris, présentera 7 conférences thématiques portant notamment sur le choix de la résidence principale ou encore sur l'optimisation de son investissement locatif.

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La Chambre des Notaires a constaté un tassement du volume des transactions sur fond de décélération de la hausse des prix des logements en Ile de France au deuxième trimestre. Elle prévoit une progression annuelle des prix à un seul chiffre sur 2006

Les prix de l'immobilier à Paris et en Ile-de-France se sont stabilisés au deuxième trimestre, avec une hausse de 12,5% en rythme annuel contre 13,7% un trimestre plus tôt, selon la Chambre des Notaires dans sa note de conjoncture trimestrielle.

Ce " ralentissement de la hausse, d'un trimestre à l'autre est moins marqué à Paris (+2,2%) qu'en banlieue (+1,6% autour de la capitale, et +2,8% dans la grande couronne) ", précisent les notaires de Paris et d'Ile-de-France. Aujourd'hui " plus modérée ", l'évolution des prix est donc " loin de connaître la baisse annoncée par certains observateurs ", affirment-ils.

Cet " atterrissage en douceur " des prix permet de penser " que l'on s'achemine vers une progression annuelle des prix à un seul chiffre sur l'ensemble de l"année 2006 ", estiment les notaires. Ils espèrent une telle évolution des prix " plus compatibles avec l'évolution des revenus des ménages, dont les besoins en logements restent considérables ".

Le nombre de ventes a baissé sur un an, en particulier à Paris

Dans le même temps, avec 61.428 ventes, tous biens immobiliers confondus, contre 63.177 un an plus tôt, le volume des ventes a enregistré un fléchissement de 2,8% au deuxième trimestre, mais ce chiffre vient à la suite d'une très forte progression des ventes au premier trimestre de 6,3%, selon la note des notaires.

Et, si le volume des ventes des appartements anciens libres baisse de 2,4%, le montant cumulé des ventes pour cette part du marché augmente de 7,9%. En revanche, pour les appartements neufs, le volume et le montant des ventes ont baissé, respectivement de 13,3% et 2,9%.

De plus, ce recul du nombre de transactions est variable d'une zone géographique à l'autre : significatif à Paris intra-muros avec une baisse de 6,6%, sensible en grande couronne avec une baisse de 2,5% et ténu en petite couronne avec un repli de 0,5%.

En outre, l'écart des prix entre le neuf et l'ancien n'a cessé de se réduire depuis 1996, notent les notaires, " cette évolution est une illustration de la pénurie de l'offre de logements consécutive à l'insuffisante alimentation du marché en constructions neuves ". La Chambre des Notaires rappelle que l'Ile de France, qui représente 20% de la population française, n'accueille toujours que 10% de la construction neuve.

Enfin, relevant " la souplesse dont continuent à faire preuve les banques en matière d'octroi de crédits immobiliers " et le toujours " bas niveau des taux d'intérêt ", la Chambre des Notaires ne voit pas une baisse de l'activité dans le secteur de l'immobilier, l'aspiration des Français à être propriétaires de leur logement est " plus que jamais plébiscitée ".

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A compter du ler octobre, le dispositif fiscal du " Borloo dans l'ancien ", créé par la loi portant Engagement national pour le logement (ENL) entre en vigueur. D'ailleurs ce nouveau régime vient de faire l'objet du décret n° 2006-1200 publié au JO du 30 septembre et fixant les deux conventions ANAH-types du dispositif " Borloo dans l'ancien ", la convention-type pour loyer intermédiaire et la convention-type pour loyer social.

Dans ce nouveau dispositif, le particulier propriétaire d'un logement ancien doit s'engager auprès de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) à pratiquer un loyer inférieur au prix du marché et à donner son bien en location à  un locataire dont les ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond.

En contrepartie de ces contraintes, le propriétaire  bailleur peut appliquer une déduction forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers s'il pratique un loyer intermédiaire, c'est-à-dire inférieur d'environ 30 % à celui du marché ou d'un abattement de 45 % s'il pratique un loyer social ouvrant droit à l'APL (aide personnalisée au logement).

Le propriétaire peut conventionner son logement avec l'ANAH à la suite de travaux d'amélioration qu'elle subventionne. Et nouveauté, il peut également conventionner un logement décent, sans pour autant y faire réaliser des travaux. En matière de durée, l'engagement de location s'élève à neuf ans en cas de conventionnement avec travaux subventionnés et, à seulement six ans dans le cadre d'un conventionnement sans travaux.

Cette disposition se cumule avec une mesure " anti-vacance "  tendant à remettre sur le marché locatif des logements inoccupés. Si tel est le cas, le bailleur a droit à un abattement total de 60 % pendant deux ans et demi en moyenne si le logement vacant est reloué à conditions intermédiaires. Et même de 75 % en cas de relocation de son logement vide sur la base d'un loyer social.

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Taux Euribor 360 jours
Taux	Dernier	Variation	Date
EUR 1W Euribor	3.08300 %	+0.16%	29/09/2006
EUR 1M Euribor	3.27200 %	+0.31%	29/09/2006
EUR 2M Euribor	3.33200 %	+0.06%	29/09/2006
EUR 3M Euribor	3.41700 %	+0.12%	29/09/2006
EUR 4M Euribor	3.47900 %	+0.14%	29/09/2006
EUR 5M Euribor	3.52000 %	+0.11%	29/09/2006
EUR 6M Euribor	3.56700 %	-0.06%	29/09/2006
EUR 7M Euribor	3.60500 %	+0.03%	29/09/2006
EUR 8M Euribor	3.63600 %	+0.06%	29/09/2006
EUR 9M Euribor	3.66400 %	+0.08%	29/09/2006
EUR 10M Euribor	3.68100 %	0.00%	29/09/2006
EUR 11M Euribor	3.70100 %	0.00%	29/09/2006
EUR 1Y Euribor	3.71600 %	+0.03%	29/09/2006

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Le nombre d'autorisations de construction de logements a atteint 145.377 et celui des mises en chantier 103.499 sur les mois de juin, juillet et août 2006, a précisé le ministère dans son communiqué. Les hausses d'autorisations de construire sont deux fois plus importantes pour le logement collectif, 20%, que pour le logement individuel, 10,3%.

Pour les mises en chantier, le logement collectif progresse de 7,8%, tandis que le logement individuel est en hausse de 6,5%.

En cumul sur douze mois, les autorisations de construction de logements délivrées à la fin août ont atteint 556.217, en progression de 12,9%. Sur la même période, le total des mises en chantier s'élève à 429.179 unités, soit une hausse de 10,5%.

Baisse des mises en chantier de logements en résidence

Dans le secteur des logements en résidence, les autorisations de construction progressent de façon soutenue sur la période juin-août ( 38%) et de 15,2% en cumulé sur douze mois. En revanche, les mises en chantier sont en baisse de 14,9% sur trois mois, soit une hausse de 15,3% sur douze mois.

Sur les 12 derniers mois, c'est en Provence-Alpes-Côte-d'Azur que les autorisations de construire ont augmenté le plus, 40,8%, alors qu'elles ont baissé en Franche Comté de 3,8% pour une moyenne nationale en France de 12,8%. Dans trois régions, les autorisations de construire augmentent de plus de 20% : en Bourgogne ( 21,8%), en Basse-Normandie ( 21,1%) et en Picardie ( 20,6%).

Pour la même période, les mises en chantiers atteignent 59% en Corse, mais diminuent de 0,8% en Ile-de-France et 7% en Haute-Normandie, pour une moyenne nationale de 10,3%.

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Afin de solvabiliser la demande d'acquéreurs  immobiliers pénalisés par la flambée des prix, un système de "portage foncier" devrait voir le jour prochainement. Le principe consistera à acquérir sa résidence en deux étapes. Dans un premier temps, le ménage ne réglera que les charges de remboursement de sa maison. Et son terrain sera "porté" par un tiers. Dans un second temps, lorsqu'il aura fini de rembourser le coût de sa maison, le ménage paiera le terrain. Ceci constitue une des voies de développement de la maison à 100.000 euros.

En liaison avec le Ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, la Caisse des Dépôts et Consignations et l'Union d'Economie Sociale pour le Logement vont mettre en place un tel dispositif de portage gratuit du foncier des habitations destinées à l'accession sociale. Prévu sur une durée comprise entre vingt et vingt cinq ans, correspondant à la durée de remboursement du prêt contracté le ménage pour l'acquisition du bâti, ce dispositif s'inspire notamment des pratiques d'autres pays européens. Cet achat en deux temps devrait concerner 10.000 à 20.000 habitations par an.

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L’assurance décès invalidité, appelée ADI est obligatoire lorsque l’on souscrit un prêt immobilier. Les durées sont en effet passées en moins de sept ans, de 15 voire 20 ans à 30-35ans et même 40 ans dans certains cas.
L’allongement de la durée du crédit est certes le dernier levier qui permet de donner un peu de souplesse aux foyers qui souhaite acheter tout en ayant des mensualités de remboursement convenables. Cependant cet avantage concédé par les banques n’a pas eu de conséquences sur l’allongement de la durée des assurances. On constate donc régulièrement que des emprunteurs ne sont plus couverts une fois la limite d’âge des 65 ans passée et pourtant leur remboursement de prêt peut courir jusqu’à leur 70 ans ou plus.
Restez donc vigilent avant de vous lancer dans des crédits de longue durée et vérifiez que votre assureur vous couvre sur la durée totale du prêt, en particulier si votre prêt se termine après vos 65 ans.
Si vous n’êtes pas couvert, il vous sera impossible d’obtenir une indemnisation en cas de problème.

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