On l'a dit, il est actuellement plus facile d'acheter que de louer, les banques déroulant le tapis rouge aux candidats à l'accession. " Dès lors, les meilleurs candidats à la location sont partis et ceux qui restent aujourd'hui sont des candidats plus fragiles financièrement, analyse Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim, groupe immobilier qui gère 100.000 lots. Or, comme les loyers restent élevés même s'ils accusent une légère correction, les barrières à l'entrée restent fixées à haut niveau. " Pour décrocher une location, il faut déjà présenter un certain nombre de documents : contrat de travail et trois dernières fiches de salaire ou bilan des dernières années pour les professions libérales, relevés d'imposition... les gains du locataire devant représenter au moins trois fois le montant du loyer. Toutefois, la loi instituant le droit au logement opposable (Dalo), du 5 mars 2007, dans son article 35, établit une liste de documents qu'un bailleur ne peut plus demander au candidat locataire, entre autres une copie de son relevé de compte, une attestation d'absence de crédit en cours, une attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les bulletins de salaire, une attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour dès lors qu'il peut présenter des quittances, la production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants... Commencent aussi à être signalés les premiers contrats avec " garantie des risques locatifs " qui sécurisent le bailleur (voir sur www.uesl.fr, le site du 1 % logement). Reste que la plus grosse difficulté pour un locataire est de débourser, avant même l'entrée dans les lieux, une somme considérable. " Au bas mot trois mois, puisque la loi prévoit un dépôt de garantie de deux mois de loyers hors charges et qu'il faut verser le premier mois d'entrée dans les lieux ", rappelle Serge Ivars, président de la Confédération nationale des administrateurs de biens (CNAB). Sans compter l'équivalent d'un mois d'honoraires si la location se fait par un professionnel. Parfois, le bailleur veut encore s'entourer de précautions supplémentaires. " Dans des locations haut de gamme où les loyers dépassent les 3.800 euros charges comprises, les bailleurs demandent un revenu égal à quatre fois le montant du loyer et la plupart du temps une caution bancaire équivalente à un an de loyers ", note Alexandra Bohuon, du service Féau Location. Et, pour des étrangers qui louent à plus de 30.000 euros un 400 m2 avenue Foch, par exemple, la caution bancaire peut être équivalente à deux ans de loyers. Mais c'est surtout pour le locataire classique que le dépôt de garantie est lourd à supporter. D'où les diverses propositions concernant ces dépôts de garantie entendues dans le cadre de la campagne électorale.
Dans un contexte de marché locatif où l'offre est plus conséquente, le locataire se sent en bonne posture et il cherche à négocier. Tout récemment, le réseau Century 21 a fait le tour de ses agences pour dresser une sorte de météo des loyers. Et, souligne Sylvain Jutteau, directeur du département administration de biens, " la plupart de nos managers ont constaté que les locataires demandaient systématiquement une baisse du loyer, voire arrivaient carrément en disant vouloir mettre telle somme et pas un euro de plus ". D'autres administrateurs de biens néanmoins ne constatent pas de tentatives de négociation.
La modification du rapport de force au profit des locataires se fait également sentir en matière d'exigences. " Depuis plusieurs années, le locataire est devenu, à juste titre, exigeant sur la qualité du bien qu'il va habiter. Et ce n'est pas parce que, aujourd'hui, le marché se détend que les attentes ont été revues à la baisse ", analyse Henry Buzy-Cazaux. Un locataire entrant veut une peinture propre, une moquette entretenue, une salle de bains où les joints du carrelage ne sont pas noirs d'encrassement, une robinetterie non engorgée de calcaire... Rien que de très normal. La pratique des locations avec franchise de loyers en contrepartie d'une remise en état n'est plus d'actualité. " On n'est plus dans le bricolage ou la bidouille, mais dans un marché qui s'est professionnalisé ", rappelle un acteur du marché. Cela dit, si d'aventure un locataire se sent attiré par des travaux, un bon conseil : décrire les travaux envisagés, les chiffrer et annexer le tout au bail.
La qualité du parc locatif privé, il est vrai, s'est améliorée en quelques années : selon Clameur, en 2005, par exemple, 25,3 % des relocations avaient fait l'objet de travaux d'amélioration et d'entretien. En 2006, ce pourcentage fléchit légèrement : 21,3 %. Une baisse qui inquiète Michel Mouillart : " Si le ralentissement des loyers est positif pour le locataire, il pèse sur l'effort d'amélioration réalisé par les propriétaires. " Et, à nouveau, le locataire sera en droit de jouer le difficile.
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La revalorisation des aides au logement. A partir du ler janvier 2008, elle s'effectuera automatiquement chaque année en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Concrètement cette mesure concerne toutes les aides permettant à leurs bénéficiaires de réduire leurs dépenses de logement : allocation de logement à caractère social (ALS) ou allocation logement à caractère familiale (ALF) ou encore aide personnalisée au logement (APL).