crédit immobilier
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Le décret d'application des modalités du remboursement anticipé des prêts viagers hypothécaires a été publié au Journal officiel vendredi. Désormais tous les textes nécessaires à la mise en pratique de l'hypothèque rechargeable et du prêt viager hypothécaire sont publiés. Dorénavant, les établissements de crédit peuvent proposer ces produits à leurs clients. Le prêt hypothécaire rechargeable permet de bénéficier d'une nouvelle capacité d'emprunt au fur et à mesure que le crédit immobilier initial est remboursé. Il est possible de "recharger" son hypothèque pour financer toutes sortes de dépenses (biens de consommation, travaux, etc.). Quant au prêt viager hypothécaire, il permet au propriétaire d’un bien immobilier d’en obtenir des ressources sans avoir à le vendre. Il peut contracter un prêt auprès d’un établissement de crédit garanti par une hypothèque constituée sur son bien immobilier. Le remboursement s’effectue par la vente du bien (au décès ou lors du déménagement de l’emprunteur).

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Le TEG est le Taux Effectif Global d'un crédit. Contrairement au taux nominal mis en avant par les établissements de crédit, le TEG tient compte de tous les frais annexes, que ce soit les frais de dossier ou les assurances. Il doit donc permettre de comparer simplement des offres de prêts. Les établissements prêteurs ont l'obligation de communiquer un TEG pour chaque offre de crédit.

Depuis le 1er juillet 2002, l'article R313-1 du Code de la Consommation définit assez précisément le mode de calcul du TEG : c'est un taux annuel, à terme échu, exprimé en pourcentage et calculé selon la méthode d'équivalence. Sa précision est d'au moins une décimale. L'unité de période correspond à la périodicité des versements. Dans le cas de versements irréguliers, l'unité de période est celle du plus petit intervalle de versements, sans pouvoir être inférieur à un mois. On parle aussi pour cette détermination de TAEG pour taux actuariel effectif global ou de 'TEG équivalent'.

L'article R313-1 distingue toutefois une catégorie de crédit pour laquelle le calcul doit être effectué différemment. Ce sont les crédits destinés à financer, soit les besoins d'une activité professionnelle, soit une acquisition immobilière. Le calcul doit déterminer d'abord le taux périodique. Le taux annuel est ensuite calculé en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l'année et celle de la période unitaire (soit pour une échéance mensuelle, une multiplication par douze). On parle de TEG proportionnel pour cette méthode.

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La Direction des études économiques du Crédit Agricole table sur une croissance zéro des prix dans l'ancien et une hausse modérée des valeurs dans le neuf

Neuf ou ancien, la conjoncture immobilière risque d'être relativement maussade en 2007. Déjà cette année prochaine, la machine a tendance à se gripper. Ainsi dans le neuf, les stocks atteignent 60.885 unités, ce qui marque une hausse de 37% sur un an. Relativement bas, ces niveaux retrouvent ceux de 1997. Quant au délai d'écoulement des stocks, il atteint sept mois pour les maisons, contre cinq mois un an plus tôt Et six mois pour les appartements, contre quatre mois un an plus tôt.

Fortement ralenti pendant le premier semestre dans l'attente de l'instauration des nouveaux dispositifs d'amortissement à la rentrée, l'investissement locatif a tendance à s'essouffler. En effet les taux de rendement deviennent moins attractifs en raison du niveau élevé des prix, ce qui décourage les éventuels investisseurs." Alors qu'une partie importante des programmes, construits en 2004-2005 arrive maintenant sur le marché et ne trouve pas de locataires prêts à payer le loyer escompté, certains investisseurs risquent de revendre leur bien à des acheteurs plus prudents " prévoit Olivier Eluere, économiste à la Direction des études économiques au Crédit Agricole SA.

Dans ces conditions, la hausse des prix devrait se ralentir sérieusement l'année prochaine. " En 2007, il faut s'attendre à une progression des prix de l'ordre de 5% dans le neuf et à une croissance zéro dans l'ancien " conclut Olivier Eluere.  Ce pronostic est établi sans prendre en compte l'attentisme lié à la période des élections présidentielles.

Sur ce marché animé essentiellement par des particuliers, ce qui constitue une différence fondamentale par rapport à la bulle spéculative de la fin des années 80, des facteurs de soutien ne manquent pas: désir de devenir propriétaire, préférence pour le placement pierre, vieillissement de la population, décohabitation et inquiétudes sur les retraites. Mais cette demande potentiellement soutenue bute de plus en plus sur la contrainte de solvabilité. Aussi les acheteurs doivent disposer des revenus plus élevés ou du produit de la revente d'un bien immobilier pour boucler leur plan de financement.

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Courante en Grande-Bretagne, la solution financière du rachat de crédit devrait se développer de ce coté-ci de la Manche. 

" Dans la pratique, il s'adresse à des particuliers ayant en cours plusieurs crédits et tout spécialement des crédits à la consommation, qui assainissent leurs finances en rééchelonnant leurs dettes. Mais cette opération reste onéreuse, car elle engendre des frais pouvant varier entre 0,5% à 5%, voire 8% du montant emprunté "rachète"

Prenons l'exemple, d'un couple percevant des revenus mensuels de 12.000 euros. En août 2003, ce couple a souscrit un prêt immobilier sur vingt ans à un taux révisable de 3%. En octobre 2006, le capital restant dû sur ce prêt s'élève à 578.425 euros, sachant que la mensualité atteint 3.530 euros. A ces financements, s'ajoutent deux crédits à la consommation. Le capital restant dû de l'un s'élève à 17.000 euros et  la mensualité à 415 euros. Quant au capital restant dû de l'autre crédit à la consommation, il se chiffre à 21.425 euros et la mensualité à 373 euros.

En procédant à une opération de rachat de crédit, ce couple se voit proposer un financement global de 710.000 euros incluant les deux crédits à la consommation,le crédit immobilier et une enveloppe de trésorerie de 60.000 euros. Ce total de 710.000 euros englobe également 4.000 euros de frais versés au courtier. A quoi s'ajoutent les frais de mainlevée du premier prêt immobilier, les indemnités de remboursement anticipé et la nouvelle prise de garantie, qui représentent 29.150 euros de débours. Ce financement global est accordé sur une période de vingt cinq ans, sur la base d'un taux nominal révisable de 3,50%.

Après le rachat de crédit, son remboursement mensuel global atteint 3.554 euros contre 4.318 euros,  ce qui fait lui fait économiser 764 euros sur les échéances mensuelles d'environ. Cette nouvelle "architecture" des crédits permet à ce couple de réduire son taux d'endettement de 36% à 29% et de disposer d'un nouvel emprunt de 60.000 euros. Il lui reste à gérer le remboursement de ses prêts sur une longue période. Et en particulier si ses revenus d'activité baissent dans l'intervalle!

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Principal avantage du prêt in fine : les remboursements mensuels sont moins élevés. Ainsi, pour 100 000 euros empruntés sur quinze ans au taux de 4 %, vous rembourserez 330 euros, contre 740 euros avec un prêt amortissable.

Et c'est pour cette raison que le crédit in fine est utilisé principalement pour le financement d'un investissement locatif. Car le fisc permet à l'emprunteur investisseur de déduire de ses revenus locatifs les intérêts de son emprunt immobilier. L'idéal étant que les intérêts soient supérieurs aux loyers, afin de créer un « déficit foncier », directement imputable sur les revenus du contribuable. Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance, puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt. Dans le prêt in fine, le capital reste identique car non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est constant et beaucoup plus important.

Pour solder le capital à l'échéance du prêt, l'emprunteur peut revendre son bien immobilier. Mais la solution la plus simple est de se constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. En langage technique, on appelle cela adosser un prêt in fine à un contrat d'assurance-vie. Cette épargne est nantie, c'est-à-dire affectée à la garantie du prêt, en faveur de la banque qui propose plusieurs supports, généralement un contrat d'assurance-vie.

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Les charges de copropriété se sont établies en moyenne à 19,8 €/m2 en 2005, soit une augmentation de 4,8 % par rapport à 2004, selon le dernier Observatoire des charges de copropriété de la Confédération nationale des administrateurs de biens. Le niveau des charges varie très fortement entre les villes, en raison des spécificités climatiques (niveau de dépenses de chauffage) ou de formes architecturales (hauteur des immeubles, dépenses d'ascenseur) et aussi en fonction des pratiques d'amélioration et d'entretien. La région Ile-de-France a enregistré les taux de charges les plus élevés : 27,2 €/m2 dans les Hauts-de-Seine, 22 €/m2 dans le Val d'Oise et 21,6 €/m2 à Paris, à cause des charges relatives à "l'eau froide", aux "frais de personnel" et aux "sociétés extérieures". Les niveaux de charges les plus bas sont observés à Perpignan (7,8 €/m2), à Rodez (8 €/m2) et à Clermont-Ferrand (9,3 €/m2), en raison des dépenses de chauffage et de frais de personnel plus faibles qu'ailleurs.

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