crédit immobilier
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Le Crédit Foncier vient de lancer la première offre de viager hypothécaire en France, à destination des retraités.

La création du viager hypothécaire, tout juste lancé par le Crédit Foncier (filiale du groupe bancaire Caisse d’Epargne) a été rendue possible par la réforme de l’hypothèque achevée fin 2006.

 Ce produit s’adresse exclusivement aux retraités d’au moins 65 ans, et permet à un particulier d’obtenir un prêt garanti par une hypothèque sur son bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un bien locatif. Le taux du crédit est fixé à 8% pour un montant minimum emprunté de 20.000 euros.

L’établissement prêteur se rembourse par la vente du bien, au décès de l’emprunteur, ou plus tôt si l’emprunteur le souhaite. Si le produit de la vente est supérieur à la dette, la différence sera alors reversée aux héritiers.

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Avec 58% de propriétaires, la France se situe en queue du peloton européen, derrière l'Espagne (84% de propriétaires), la Belgique (78%), le Portugal (75%), la Suède et la Grande-Bretagne (71%) et l'Autriche (61%). Seuls la Finlande (58%), les Pays-Bas (54%) et l'Allemagne (42%) comptent moins de propriétaires que la France d'après l'Observatoire de l'Epargne Européenne.

"Certains pays ont une tradition rurale et un secteur locatif peu développé qui expliquent le grand nombre de propriétaires. Mais d'autres ont au contraire délibérément réduit leur secteur locatif collectif et financé cette généralisation de l'accès à la propriété par l'emprunt. Il ne parait pas irréaliste d'anticiper un évolution comparable en France", explique Didier Davydoff et Grégoire Naacke dans leur étude sur les comportements d'épargne et d'endettement des Français. Le tout nouveau chef de l'Etat veut d'ailleurs augmenter le nombre de propriétaires en instaurant une réduction d'impôt sur le revenu liée au remboursement d'un crédit immobilier.

Autre enseignement de la comparaison européenne, l'augmentation de la durée des prêts en France semblerait logique. Aujourd'hui, la durée moyenne des prêts immobiliers s'établit à 19 ans en France contre 25 ans au Royaume-Uni et 30 ans au Danemark, aux Pays-Bas, en Suède et en Allemagne. En France, l'encours de crédit immobilier a fortement augmenté (+40%) ces dernières années sous la double influence de l'augmentation des prix de la pierre et de la baisse des taux d'intérêt qui incite à recourir à l'emprunt. Les ménages français portent un endettement moyen de 8.133 euros par habitant en 2005, à comparer à 34.409 euros par habitant au Danemark et 24.026 euros au Royaume-Uni.

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Taux Euribor 360 jours
Taux	Dernier	Variation	Date
EUR 1W Euribor	3.59200 %	0.00%	18/01/2007
EUR 1M Euribor	3.89400 %	+0.03%	16/05/2007
EUR 2M Euribor	4.01100 %	+0.07%	16/05/2007
EUR 3M Euribor	4.06700 %	+0.02%	16/05/2007
EUR 4M Euribor	4.10400 %	+0.05%	16/05/2007
EUR 5M Euribor	4.15000 %	+0.22%	16/05/2007
EUR 6M Euribor	4.19200 %	+0.29%	16/05/2007
EUR 7M Euribor	4.22200 %	+0.43%	16/05/2007
EUR 8M Euribor	4.26500 %	+0.47%	16/05/2007
EUR 9M Euribor	4.29700 %	+0.49%	16/05/2007
EUR 10M Euribor	4.32100 %	+0.51%	16/05/2007
EUR 11M Euribor	4.34700 %	+0.60%	16/05/2007
EUR 1Y Euribor	4.36800 %	+0.53%	16/05/2007

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Les prix de l'immobilier dans l'ancien ont enregistré une hausse de 1,3% au cours des trois derniers mois pour une augmentation de 6% sur douze mois, selon l'indice publié mercredi par la Fédération française de l'immobilier (Fnaim).

Au cours du seul mois d'avril 2007, les prix des appartements ont enregistré une hausse de 1,4% et ceux des maisons sont restés stables à +0,1%, note la Fnaim dans son rapport

Au total, « les évolutions du marché de l'ancien restent modérées » pour la Fnaim car, « en dépit de la tension sur les prix, habituelle en cette période de l'année, elles alternent toujours baisses (-0,6% au cours du mois de janvier, -0,8% au cours du mois de mars) et progressions modérées (+1,5% au cours du mois de février, +0,7% au cours du mois d'avril) ».

Le marché immobilier français se "dégrade" selon la dernière étude trimestrielle de la direction des études économiques d'HSBC France. Ce ralentissement s'amplifie notamment "sous l'effet de la détérioration de la solvabilité des ménages" estime les analystes. Selon leur indicateur, la solvabilité des ménages a baissé de 1,6 % après 0,7 % au 3ème trimestre. La progression des prix immobiliers et des taux d'intérêt n'a pas été compensée par la hausse du revenu disponible des ménages ni par l'allongement de la durée des prêts. Au 2ème semestre 2007, les prix devraient cesser de croître, mais "un retournement brutal du marché reste néanmoins peu probable", conclut Mathilde Lemoine, directeur des études économiques.

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Sur simple appel téléphonique, au prix d’une conversation locale, vous pouvez désormais poser vos questions sur la réglementation bancaire à des spécialistes de la Banque de France.

Ce service téléphonique de « questions-réponses » sur la banque et les crédits est accessible du lundi au vendredi de 8h à 18h en composant le 0 811 901 801.

Les questions pourront porter sur les thématiques suivantes :

- la procédure de traitement du surendettement,
- le droit au compte,
- les opérations et pratiques bancaires ( les principales règles relatives à vos comptes bancaires, les opérations de crédits, les moyens de paiements : chèques, cartes bancaires, virements…)
- les fichiers d’incidents de paiement (chèques perdus ou volés, interdiction d’émettre des chèques, incidents de remboursements sur les crédits).

Lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent à l'emprunteur des garanties sur le bien financé. Cette garantie est obligatoire. Ainsi, en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur, et récupérer les fonds qu'elles ont avancés.

Pour garantir le prêt, quatre choix sont possibles :

1. L'hypothèque : c'est une garantie traditionnelle dont le coût est relativement élevé (taxe de publicité foncière et frais d'enregistrement au Bureau des Hypothèques).
2. L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) : c'est une garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère que l'hypothèque (pas de frais d'enregistrement et pas de taxe de publicité foncière).
3. La société de cautionnement : les banques ont créé des sociétés de cautionnement dans le but de réduire les frais de garantie pour les particuliers (pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques, pas de frais de notaire).
4. La caution « mutuelle fonctionnaire » : c'est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires et pour certaines activités particulières
   (recherche ...).
   

Exemple de coûts : Dans le cas d'un prêt d'un montant de 150.000 €, les frais d'hypothèque s'élèveront à 2.820 €, les frais d'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers s'éléveront à 1.660 €, (soit une différence de 1.160 €) et les frais de caution à 2.550 € dont une partie peut être remboursable (1.568 €) pour un coût net de 983 €. Rappelons que les frais de garantie sont inclus dans le financement du projet par les banques et que leur coût aura un impact très faible sur le montant total des mensualités.

 L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615% du montant du prêt), ce qui explique son coût élevé. Les frais d'hypothèque représentent environ 2% du montant du prêt.

A noter :

• L'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié ; l'inscription est effectuée au Bureau des Hypothèques du lieu où se trouve le bien.
• Le rang de l'hypothèque prend effet à la date de son inscription.

2- L'inscription en Privilège de Prêteur de Deniers

Proche de l'hypothèque, cette garantie porte uniquement sur des biens anciens, elle est prise au profit de l'emprunteur. Elle ne s'applique donc qu'aux biens existants et ne peut donc pas être utilisée pour les ventes sur plan (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) ou pour la construction d'une maison individuelle.
L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est moins chère que l'hypothèque car elle n'est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

A noter :

• Comme l'hypothèque, l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers doit faire l'objet d'un acte notarié et doit être inscrit à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente.
• L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers prend rang à la date de la vente, c'est-à-dire qu'elle sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier.
• En cas de problème financier, le fonctionnement de l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers sera identique à celui de l'hypothèque, c'est-à-dire saisie et vente du bien par voie judiciaire.

Dans quelles conditions l'emprunteur devra t-il payer des frais de mainlevée d'hypothèque ou d'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers ?

La mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Cette mainlevée est automatique 2 ans après le terme normal du prêt.
Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l'acquéreur demandera à ce que l'emprunteur procède à la mainlevée de l'hypothèque ou de l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.

Exemple : Si vous achetez un bien immobilier sur 15 ans et que vous le revendez au bout de 8 ans, vous devrez payer des frais de mainlevée (environ 0,7% pour un prêt de 120.000 €). Si vous gardez ce bien 2 ans après l'échéance du prêt c'est-à-dire 17 ans, vous n'aurez pas à payer de frais de mainlevée.

A noter :

- La radiation de l'hypothèque se fait auprès du Conservateur des Hypothèques par l'intermédiaire d'un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur.

- Compte tenu du caractère obligatoire de la mainlevée et du montant élevé de ses frais, certains spécialistes considèrent que dans le calcul des frais d'hypothèque ou de l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers, il faut inclure immédiatement les frais de mainlevée.

3- La société de cautionnement

Afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers, les banques ont créé des sociétés de cautionnement. Il est important de préciser que ce type de garantie est avantageux pour les clients et aussi rentable pour les banques.
La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée :

• d'une contribution à un fonds mutuel de garantie qui pourra parfois lui être en partie reversée à la fin de son crédit s'il n'y a eu aucun problème,
• d'une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution.

Exemple : Le Crédit Logement

Cet établissement spécialisé a pour vocation de mutualiser les risques et le principe de la caution émise par le Crédit Logement repose sur deux points :

• le coût de la caution n'est pas proportionnel au capital emprunté,
• le montant demandé sera en partie restitué à la fin du prêt.

La rémunération du Crédit Logement se décompose ainsi :

• une commission de caution acquise au Crédit Logement. Elle représente 0,5% du montant du prêt et est plafonnée à 460 € par prêt,
• une contribution au Fonds Mutuel de Garantie qui donnera lieu à une restitution actuellement de 75% en fin de prêt ou si ce prêt est remboursé totalement par anticipation.

Exemple : Pour un prêt d'un montant de 150.000 €, vous devrez payer en début de prêt une caution de 2.550 € (soit 460 € de commission et 2.090 € de contribution au Fonds Mutuel de Garantie). En fin de prêt vous seront restitués 1.568 € (75% x 2.090 €). Finalement, votre caution vous aura coûté 983 € soit 0,66% du montant de votre prêt initial.

L'hypothèque avec frais de mainlevée vous aurait coûté 3.750 € et l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers avec frais de mainlevée 2.590 €.

Le Crédit Logement est un organisme commun entre toutes les grandes banques qui participent à son capital dont les principaux actionnaires sont : Société Générale (16,5%), Crédit Lyonnais (16,5%), BNP Paribas (16,5%), Crédit Agricole (16,5%), Crédit Mutuel (9,5%), Crédit Foncier (6,99%).

Important : Certaines sociétés de cautionnement proposent une caution moins chère que celle proposée par le Crédit Logement, mais elles ne remboursent pas nécessairement en fin de prêt une partie du Fonds Mutuel de Garantie payé par l'emprunteur en début de prêt.

Remarque : A la différence de l'hypothèque, la caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé qui n'a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.

4- La caution « mutuelle fonctionnaire »

Seuls les fonctionnaires (Education nationale, Trésor, PTT, Énergie atomique, Police, Justice...) et certaines activités particulières peuvent en profiter.
La plus connue de ces garanties est la CASDEN qui permet aux salariés de l'Education Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais.

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En effet la réforme des autorisations d’urbanisme qui était initialement prévue pour le 1 er juillet 2007, n’entrera en vigueur que le 1 er octobre prochain.

Cette réforme vise à simplifier un système qui a plus de 60 ans et qui permettra de réduire le nombre de catégories d’autorisations d’urbanismes.
Elles passeront donc de 11 à 3 et seuls les permis de construire, de démolir et d’aménager subsisteront.
Précédemment il fallait déposer un permis de lotir, de coupe et d’abattage, de travaux, de clôture….

Pour les constructions neuves, le permis de construire a lieu d’être à chaque fois qu’une ou plusieurs personnes souhaitent réaliser une construction sur un terrain, cette règle est uniquement valable pour les biens immobiliers.

Les biens mobiliers (bateaux, caravanes, campings cars…) ainsi que les constructions temporaires (cirques, foires, décors de cinéma…) sont désormais hors du champ du permis de construire.

Les piscines non couvertes, les travaux qui ne créent pas de surfaces nouvelles… nécessitent seulement une déclaration préalable de travaux alors que d’autres travaux de faible importance sont dispensés de permis de construire.

L’administration disposera désormais d’un mois, après le dépôt du dossier en mairie, pour demander des pièces complémentaires et suspendre les délais en conséquence.
Lors du dépôt de la demande de construction, de nombreux éléments seront déclaratifs et les calculs de taxes se feront sur la base des surfaces déclarées par les constructeurs et les architectes.

Lorsque le chantier est clôturé, le certificat de conformité est alors remplacé par la déclaration d’achèvement des travaux. L’administration pourra alors effectuer un récolement sur place dans un délai de 3 mois.

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58 % des acheteurs d'un bien immobilier en 2006 étaient des primo-accédants, contre 42 % en 2005, selon une étude du groupe immobilier De Particulier à Particulier (PAP). La hausse des montants des loyers et la durée allongée des prêts immobiliers ont poussé les locataires vers l'achat. 32 % des acheteurs sont locataires depuis moins de 3 ans. Les moins de 30 ans, qui représentaient 13,4 % des primo-accédants en 2005 sont, en 2007, 32 %. A l'inverse, la part des plus de 40 ans ne s'élève plus qu'à 44 %, contre 61 % en 2005. Pourtant ces derniers ont le plus gros apport personnel "généralement issu d'une revente". Mais compte tenu des prix actuels élevés, "ils peuvent se permettre d'attendre des jours meilleurs pour concrétiser leur intention" d'acheter un autre bien, selon les analystes.

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