Crédit immobilier : le danger actuel des taux variables

14.03.2007

Le nouveau relèvement du taux d'intérêt directeur par la BCE renchérira le coût des prêts immobiliers à taux variables proposés sur une très longue période.

Prudence. Ce jeudi, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé d'un quart de point le niveau de son taux d'intérêt directeur. Le taux de refinancement de la zone euro s'élève donc désormais de 3,75%. L'institution dirigée par le Français Jean-Claude Trichet vient ainsi de procéder à la septième hausse de ses taux en quinze mois, la dernière en date remontant à décembre 2006.

Une référence pour les crédits à taux variables

Par rapport à mars 2006, période au cours de laquelle le taux directeur se situait à 2,50%, l'augmentation atteint donc 1,25 point. Même s'il est graduel, ce mouvement haussier a inévitablement un impact sur les taux variables. A la différence des crédits à taux fixe référencés sur les taux à long terme, ceux à taux variables sont impactés par les taux à court terme.

L'allongement de la durée de prêts

Cette tendance s'avère d'autant plus préoccupante, que pour solvabiliser leurs candidats à l'accession à la propriété, les établissements financiers n'hésitent pas à allonger la durée de prêts. En quatre ans, leur durée moyenne est passée de quinze ans à dix-huit ans, selon la Commission Bancaire.

Depuis peu des courtiers proposent en France des prêts d'une banque espagnole dont la durée peut atteindre cinquante ans. Prochainement des établissements spécialisés dans le crédit immobilier enrichiront leur gamme de formules à taux variables dont la durée pourra totaliser quarante ans, sachant que l'UCB a déjà relevé la durée maximale de ses prêts à trente cinq ans.

Une bombe à retardement

Même lorsqu'elles sont capées, c'est-à-dire assorties d'un plafond à la hausse des taux, ces formules à très long terme présentent des inconvénients. Tout d'abord, plus la période de crédit est longue, moins le cap proposé par l'établissement bancaire protège l'emprunteur. Ensuite, le remboursement du capital intervient très tardivement dans un prêt à long terme. Ainsi par exemple, pour un prêt de 100.000 euros sur cinquante ans, au bout de dix ans, l'emprunt n'aura remboursé qu'un peu plus de 5.000 euros! Explication : ses premières mensualités sont essentiellement composées d'intérêts. Enfin, en cas de retournement du marché de l'immobilier résidentiel, il court le risque que le prix de revente de son bien ne couvre pas le capital à rembourser au banquier. Mieux vaut donc y réfléchir à deux fois avant de s'engager dans ces formules à taux variables.

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