Lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent à l'emprunteur des garanties sur le bien financé. Cette garantie est obligatoire. Ainsi, en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur, et récupérer les fonds qu'elles ont avancés.
Pour garantir le prêt, quatre choix sont possibles :
- L'hypothèque : c'est une garantie traditionnelle dont le coût est relativement élevé (taxe de publicité foncière et frais d'enregistrement au Bureau des Hypothèques).
- L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) : c'est une garantie traditionnelle portant uniquement sur lesbiens anciens. Elle est moins chère que l'hypothèque (pas de frais d'enregistrement et pas de taxe de publicité foncière).
- La société de cautionnement : les banques ont créé des sociétés de cautionnement dans le but de réduire les frais de garantie pour les particuliers (pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques, pas de frais de notaire).
- La caution « mutuelle fonctionnaire » : c'est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires et pour certaines activités particulières
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Exemple de coûts : Dans le cas d'un prêt d'un montant de 150.000 €, les frais d'hypothèque s'élèveront à 2.820 €, les frais d'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers s'éléveront à 1.660 €, (soit une différence de 1.160 €) et les frais de caution à 2.550 € dont une partie peut être remboursable (1.568 €) pour un coût net de 983 €. Rappelons que les frais de garantie sont inclus dans le financement du projet par les banques et que leur coût aura un impact très faible sur le montant total des mensualités.
L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615% du montant du prêt), ce qui explique son coût élevé. Les frais d'hypothèque représentent environ 2% du montant du prêt.
A noter :
- L'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié ; l'inscription est effectuée au Bureau des Hypothèques du lieu où se trouve le bien.
- Le rang de l'hypothèque prend effet à la date de son inscription.
2- L'inscription en Privilège de Prêteur de Deniers
Proche de l'hypothèque, cette garantie porte uniquement sur des biens anciens, elle est prise au profit de l'emprunteur. Elle ne s'applique donc qu'aux biens existants et ne peut donc pas être utilisée pour les ventes sur plan (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) ou pour la construction d'une maison individuelle.
L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est moins chère que l'hypothèque car elle n'est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.
A noter :
- Comme l'hypothèque, l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers doit faire l'objet d'un acte notarié et doit être inscrit à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente.
- L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers prend rang à la date de la vente, c'est-à-dire qu'elle sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier.
- En cas de problème financier, le fonctionnement de l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers sera identique à celui de l'hypothèque, c'est-à-dire saisie et vente du bien par voie judiciaire.
Dans quelles conditions l'emprunteur devra t-il payer des frais de mainlevée d'hypothèque ou d'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers ?
La mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Cette mainlevée est automatique 2 ans après le terme normal du prêt.
Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l'acquéreur demandera à ce que l'emprunteur procède à la mainlevée de l'hypothèque ou de l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.
Exemple : Si vous achetez un bien immobilier sur 15 ans et que vous le revendez au bout de 8 ans, vous devrez payer des frais de mainlevée (environ 0,7% pour un prêt de 120.000 €). Si vous gardez ce bien 2 ans après l'échéance du prêt c'est-à-dire 17 ans, vous n'aurez pas à payer de frais de mainlevée.
A noter :
- La radiation de l'hypothèque se fait auprès du Conservateur des Hypothèques par l'intermédiaire d'un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur.
- Compte tenu du caractère obligatoire de la mainlevée et du montant élevé de ses frais, certains spécialistes considèrent que dans le calcul des frais d'hypothèque ou de l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers, il faut inclure immédiatement les frais de mainlevée.
3- La société de cautionnement
Afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers, les banques ont créé des sociétés de cautionnement. Il est important de préciser que ce type de garantie est avantageux pour les clients et aussi rentable pour les banques.
La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée :
- d'une contribution à un fonds mutuel de garantie qui pourra parfois lui être en partie reversée à la fin de son crédit s'il n'y a eu aucun problème,
- d'une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution.
Exemple : Le Crédit Logement
Cet établissement spécialisé a pour vocation de mutualiser les risques et le principe de la caution émise par le Crédit Logement repose sur deux points :
- le coût de la caution n'est pas proportionnel au capital emprunté,
- le montant demandé sera en partie restitué à la fin du prêt.
La rémunération du Crédit Logement se décompose ainsi :
- une commission de caution acquise au Crédit Logement. Elle représente 0,5% du montant du prêt et est plafonnée à 460 € par prêt,
- une contribution au Fonds Mutuel de Garantie qui donnera lieu à une restitution actuellement de 75% en fin de prêt ou si ce prêt est remboursé totalement par anticipation.
Exemple : Pour un prêt d'un montant de 150.000 €, vous devrez payer en début de prêt une caution de 2.550 € (soit 460 € de commission et 2.090 € de contribution au Fonds Mutuel de Garantie). En fin de prêt vous seront restitués 1.568 € (75% x 2.090 €). Finalement, votre caution vous aura coûté 983 € soit 0,66% du montant de votre prêt initial.
L'hypothèque avec frais de mainlevée vous aurait coûté 3.750 € et l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers avec frais de mainlevée 2.590 €.
Le Crédit Logement est un organisme commun entre toutes les grandes banques qui participent à son capital dont les principaux actionnaires sont : Société Générale (16,5%), Crédit Lyonnais (16,5%), BNP Paribas (16,5%), Crédit Agricole (16,5%), Crédit Mutuel (9,5%), Crédit Foncier (6,99%).
Important : Certaines sociétés de cautionnement proposent une caution moins chère que celle proposée par le Crédit Logement, mais elles ne remboursent pas nécessairement en fin de prêt une partie du Fonds Mutuel de Garantie payé par l'emprunteur en début de prêt.
Remarque : A la différence de l'hypothèque, la caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé qui n'a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.
4- La caution « mutuelle fonctionnaire »
Seuls les fonctionnaires (Education nationale, Trésor, PTT, Énergie atomique, Police, Justice...) et certaines activités particulières peuvent en profiter.
La plus connue de ces garanties est la CASDEN qui permet aux salariés de l'Education Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais.
